Nas operações de compra e venda de imóveis é obrigatório pagar o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), além de custos cartoriais, como escritura, por exemplo. O ITBI equivale a 2% do valor do imóvel. Entretanto, na prática, não tem sido assim. Fiscais de prefeituras costumam avaliar imóveis sem critérios e sem respeitar o valor venal indicado no carnê do IPTU. Isso gerou uma ação judicial. No início de março, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu que o cálculo do ITBI deve se basear sobre o valor do contrato de compra e venda do imóvel. O advogado tributarista Carlos Alexandre Campos explicou que as prefeituras estão proibidas de arbitrarem sobre o valor do imóvel, a não ser em situação supostamente fraudulenta envolvendo a venda do bem.
“Há consequências quanto à decisão do STJ. Primeira delas: a Prefeitura de Campos está proibida de realizar esse arbitramento. Tem que respeitar o contrato, salvo em evidente fraude. Segunda consequência: quem pagou ITBI do jeito que o fiscal quis, arbitrando o valor do contrato, pode pedir a restituição do passado. Pode entrar com uma ação contra a Prefeitura para pedir a restituição dos últimos cinco anos do ITBI apurado aleatoriamente pelo fiscal, sem qualquer tipo de comprovação que houve fraude”.
De acordo com Carlos Alexandre, a base de cálculo do ITBI não está necessariamente vinculada à base de cálculo do IPTU.
“Embora municipais, são dois impostos diferentes. A base de cálculo prioritária do ITBI é o valor do negócio jurídico, declarado pelo contribuinte no contrato. Este goza de presunção de certeza e de legitimidade. Entende-se que ele é condizente com o valor do mercado que é variável. O imóvel pode estar avaliado em R$1 milhão, e, de acordo com as condições atuais poderia ser vendido por R$800 mil. A Prefeitura de Campos não respeitava o valor do negócio jurídico para a base de cálculo do ITBI. Fiscais colocavam os valores bem acima do próprio valor venal do imóvel para o IPTU. Estipulavam um valor, desrespeitando o valor dos contratos, sem abrir qualquer tipo de processo. Simplesmente e aleatoriamente arbitrava o valor venal que entendia como ITBI”, afirma.
Para o presidente da Firjan NF e do Sindicato da Construção Civil de Campos, Francisco Roberto Siqueira, há anos a cobrança do ITBI traz desgastes e críticas. “Sempre foi uma polêmica o ITBI, a diferença do valor avaliado e o da escritura do imóvel. Não há uma coerência. Creio que devia ser calculado pelo valor do metro quadrado. As empresas sempre se queixaram dessas discrepâncias. É preciso haver um consenso, já que o imposto é municipal. O empreendedor é prejudicado e o comprador também. Isso onera todo mundo”, diz.
Expectativas para o mercado imobiliário
O corretor de imóveis Francisco Cardoso tem 20 anos de profissão. Ele diz que fiscais da Secretaria de Fazenda, em vez de avaliarem imóveis para compra, acabam recolhendo mais de 2% de ITBI. “Creio que o valor do imóvel deveria constar corretamente no carnê do IPTU. A decisão do STJ é maravilhosa, facilita a vida da gente, mas a legislação precisa valer. As prefeituras, para recolherem mais imposto aos cofres, querem cobrar o valor que consideram de mercado, não obedecendo o valor venal ou do acordado entre comprador e vendedor”, diz.
Outro corretor, que prefere não se identificar, diz não compreender a avaliação da Secretaria de Fazenda. “Parece que ela tem uma tabela própria que eleva o valor dos imóveis, apesar dos contratos estabelecidos na compra e venda. Creio que nenhuma decisão municipal pode sobrepor uma decisão judicial em nível federal. Acho justo pagar o ITBI sobre o valor da compra declarado”, cita.
Augusto Teixeira é corretor desde 1997. Ele se queixa da burocracia e de não se respeitar o contrato de compra e venda para cobrar o ITBI. “A PMCG deve respeitar o valor declarado no contrato. Recentemente, vendi um imóvel por R$ 355 mil. Na prefeitura, avaliaram em R$ 410 mil. O ITBI que deveria ser de R$ 7.100 passou para R$ 8.200. O município faturou R$ 1.100 a mais do que previa o contrato. O valor venal que aparece no carnê do IPTU está defasado, a prefeitura precisa corrigir. Todo mundo perde assim. O Negócio tem que ser rápido, a economia tem que girar”, defende.
Secretaria de Fazenda
Por meio de nota, a Secretaria de Fazenda considera que a decisão do Superior Tribunal de Justiça é de alcance discutível.
“Segundo o que preceitua a lei federal, bem como, a municipal, várias são as hipóteses em que se configura a necessidade do pagamento do imposto, que vai além da mera operação de compra e venda. Assim, ocorrendo tal hipótese, o contribuinte tem à sua disposição o requerimento online por meio do qual prestará as informações necessárias para análise, avaliação e correspondente emissão da guia para recolhimento do imposto”, informou.
A Secretaria de Fazenda diz que já adota as medidas preconizadas na decisão do STJ. “Logo, entendemos que nosso arbitramento ocorre dentro dos limites legais. Em todo caso, é sempre reservado ao contribuinte o direito ao contraditório, a ampla defesa com a garantia de todos os ritos do devido processo legal. Assim, na própria guia emitida pelo fisco consta o prazo e a forma para que se possa solicitar a impugnação do lançamento”, conclui.
